大陆专家「十论」房地产危局

大陆房地产已陷入危机,过去几年房价越调越高,泡沫严重,泡沫越大,就越脆弱,一旦形成负面预期,连锁反应就会出现。因融资困难、甚至资金链断裂,房价已顶不住了。如果房价崩盘很可能会导致金融等一系列危机。

专栏作家刘胜军在陆媒《财新网》发表文章,从十个方面论述了大陆房地产危局。

中国房价泡沫严重。房价收入比是指年平均上市房价与居民年平均收入之比,该比值在大陆一线城市高达30~40,美国次贷危机之前的房价收入比也只达到了5。从房地产存量价值占GDP比重来看,大陆该比重已经超过美国次贷危机和1997年亚洲金融危机时的比重,与日本泡沫经济顶点时的比重接近。

过去几年房价越调越高。M2指广义货币,是现金加活期存款加定期存款的总和。大陆M2/GDP高达200%,投资需求巨大,但股市的无能,加上资本账户管制,房地产成为投资首选,不断推高房价。

房价已无法继续上涨。自2010年以来,中共严格限制银行向房地产开发提供贷款,房地产企业被迫转向融资成本过高的影子银行,房地产企业不堪重负,有的出现资金链断裂,被迫降价。

房地产价格泡沫越大就越脆弱,一旦形成负面预期,连锁反应就会出现。大多数人期待房价下跌,看到降价,炒房获利者可能闻风抛售以保全利润;贪官惧反腐急于脱手名下房产这种「显性资产」。

中央和地方政府对房价的态度相左。中央政府希望房价下跌,以缓解公众对高房价的不满;地方政府因财政收入利益之所在,不希望房价下跌,对前几年中央不断出台的打压房价条款敷衍了事。

大陆房价崩盘后果严重。房地产规模巨大,与金融紧密联繫,房价崩盘是极其危险的金融危机触发器,1990年日本金融危机、1997年亚洲金融危机、2008年金融危机即是前车之鑒。大陆地方债务、房地产泡沫、影子银行这三大潜在风险点,房价泡沫是关键。2013年房地产完成固定资产投资佔大陆固定资产投资四分之一,大量资金流向房地产。大陆财政收入超过三成、地方财政收入50%以上来自房地产。

越往基层的城市,房价下跌的影响越大。小城市经济结构简单,地方政府更倚重房地产经济;当地房地产企业规模小,更难以获得融资;小城市的有钱人倾向于去大城市或国外买房。

政府是否救市进退两难。房价下跌有利于弱势群体,但下跌已不可能是平稳下跌,很可能一跌惊人,带来系统性风险甚至金融危机。

大陆经济、金融危机屡被经济学家预测过,都被中共政府以行政手段下死力干预而险死生还,因为经济危机影响社会稳定,进而威胁到中共的统治。已往中共政府对经济的干预无视经济规律、甚至抛开法律程序强力进行,与发达国家形成鲜明对比。对房地产危局,中共政府也只会用行政干预这一招,但在普遍看空的大趋势下,恐怕难以扭转社会预期。

(责任编辑:杨伟昌;复核编辑:姜斌)

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